Jak bezpiecznie kupić mieszkanie - odc. 16 -17

Rozszyfruj tajemnice umowy

Zanim sfinalizujemy transakcję - musimy uważnie przestudiować projekty umów, jakie przedstawi nam deweloper. Na jakie zapisy uważać w umowie? Na wszystkie!
Każde słowo w niej zawarte ma swoją moc prawną. Pamiętaj zatem, że w umowie muszą znaleźć się takie dane, jak nazwa, siedziba i adres firmy, numer w rejestrze przedsiębiorców lub ewidencji działalności gospodarczej (jeśli deweloper prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna). Może się bowiem okazać, że nawet przy tak prostej rzeczy, jak określenie stron (a ten fragment jest najczęściej pomijany lub przeglądany bardzo pobieżnie!), zdarzy się pomyłka: konsekwencją zaś może być w przyszłości podważenie ważności całej umowy. Pełnomocnik reprezentujący firmę powinien przedłożyć dokument pełnomocnictwa (oraz załączyć do umowy jego odpis). W twoim interesie jest, by i twoje dane zawarte w umowie zostały wpisane poprawnie, zwłaszcza wtedy, gdy ubiegasz się o kredyt w banku.
Równie starannie sprawdź, w jaki sposób został opisany przedmiot umowy, a więc mieszkanie, które kupujesz. Powinien więc pojawić się opis nieruchomości, na której deweloper zamierza zbudować blok, czyli wskazanie miejsca położenia, powierzchni oraz numerów ewidencyjnych działek, numeru księgi wieczystej oraz tytułu prawnego, jaki posiada do nieruchomości deweloper (warto zdobyć jego oświadczenie, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo że do dnia podpisania umowy ostatecznej deweloper zobowiązuje się istniejącą hipotekę wykreślić; oświadczenie to powinno być potwierdzone aktualnym odpisem z księgi wieczystej).
Dopilnuj, by zostały tam wyszczególnione następujące informacje:
• położenie mieszkania (adres, piętro w budynku itp.),
• metraż oraz informacja, w jaki sposób zostanie on ustalony, jakie wahania są dopuszczalne i jak zostanie rozliczona nadwyżka (czy otrzymasz zwrot wpłaconych pieniędzy, gdy okaże się, że metraż jest mniejszy niż ten, za który zapłaciłeś?)
• liczba i wielkość poszczególnych pomieszczeń.
Potrzebne są także dane dotyczące powierzchni dodatkowych, takich jak balkon, piwnica, garaż itp. oraz płatności za nie. Warto dokładnie uregulować kwestie ewentualnych uprawnień do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych, tarasów czy ogródków, bezpośrednio przylegających do lokalu.
W przypadku odrębnej własności mieszkania - do praw związanych z lokalem należy udział w prawie do gruntu pod budynkiem (własność lub użytkowanie wieczyste) oraz w częściach wspólnych obiektu. Umowa powinna więc wyraźnie wskazywać, że cena obejmuje również i te prawa.
Umowa powinna również określać, jaki będzie standard mieszkania oraz budynku, np. czy okna będą drewniane czy plastikowe, a drzwi wejściowe z dwoma czy jednym zamkiem. Pamiętaj o tym, by w umowie ustalić, czy masz kontrolę nad zmianami w technologii i zamiennym stosowaniu materiałów (nie powinno się to odbywać bez twojej zgody).
O kolejnych zagadnieniach, wynikających z umowy, w następnym odcinku.

Czy notariusz nam pomoże?

Czy warto podpisywać umowy przedwstępne kupna mieszkania od dewelopera w formie aktu notarialnego? Kupujący decydują się na to sporadycznie, co do niedawna wynikało przede wszystkim z ich niewiedzy (a deweloperzy niezbyt skwapliwie informowali o możliwości zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i wynikających stąd konsekwencjach). Jednak nawet wówczas, gdy objawiali taką wolę - byli najczęściej zniechęcani. Straszakiem były dodatkowe koszty. Dzisiaj część firm deweloperskich wręcz używa umowy przedwstępnej w formie notarialnej jako chwytu reklamowego, a większość - jak partner naszego konkursu, firma Euro Styl - nie robi problemów klientom, którzy chcą podpisać umowę przedwstępną w postaci aktu notarialnego.
Czy i w jaki sposób pomoże nam notariusz? Tylko wtedy, gdy coś (złego) się wydarzy, na przykład, jeżeli deweloper zaproponuje rozwiązanie umowy lub wręcz ją jednostronnie zerwie. Na podstawie umowy przedwstępnej, spisanej notarialnie, możemy wówczas zażądać wydania lokalu i wzywać dewelopera do podpisania aktu notarialnego, o ile dopełniliśmy warunków umowy, a jeżeli on odmówi - zgłosić sprawę do sądu, gdzie nie tylko żądamy wydania lokalu, ale przede wszystkim wnosimy, aby sąd do czasu rozstrzygnięcia sporu zabezpieczył przedmiot roszczenia, czyli mieszkanie. Nawet gdybyśmy jeszcze nie uzyskali zabezpieczenia lokalu, kopię pozwu składamy w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych. Gdyby deweloper próbował sprzedać mieszkanie innemu nabywcy, ten dowiedziałby się, że jest inna osoba, która rości sobie prawo do tego lokalu. Gdy uzyskamy zabezpieczenie przedmiotu sporu, wpisujemy do księgi wieczystej swoje roszczenie, bo sprawa może ciągnąć się miesiące, a nawet lata. Sąd będzie badał zapisy umowy i sprawdzał, czy zobowiązywała do przeniesienia własności, czy nie, jakie są racje obu stron.
Jeśli umowa jest zawarta tylko w formie pisemnej, bardzo trudno jest dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność lokalu. Co nie zmienia faktu, że umowa przedwstępna, zawarta bez notariusza, też jest ważna! Jeżeli mamy do czynienia z solidną firmą - możemy zaryzykować...
Już w umowie przedwstępnej niezwykle sprecyzowane powinny być wszystkie postanowienia na wypadek, gdy umowa nie dojdzie do skutku lub nie będziemy zadowoleni, terminy oddania mieszkania będą się przeciągały. To z reguły w tym punkcie ujawnia się nierównouprawnienie zawierających umowę stron. Chodzi o warunki rozwiązania umowy, odstąpienia od niej oraz odsetki za nieterminowe wpłaty i kary umowne za niedotrzymanie terminów. Ponieważ proces realizacji inwestycji mieszkaniowej może trwać nawet dwa lata - zwróć uwagę na ten punkt! Jeżeli znajdzie się tam zapis np. o niskim, kilkuprocentowym odszkodowaniu za zerwanie umowy przez dewelopera, bez precyzyjnego określenia, że może to zrobić ze ściśle określonego powodu, a nie np. z powodu wzrostu cen na rynku nieruchomości - to właśnie jest taka okoliczność. W sytuacji, gdyby ceny poszły znacznie w górę (co przecież miało już miejsce w przeszłości) - nieuczciwemu deweloperowi może opłacać się zerwanie umowy i sprzedanie mieszkania po raz drugi, za wyższą kwotę.